廢棄印染廠(chǎng)變身國(guó)際藝術(shù)區(qū)

　　 提到舊工業(yè)區(qū)改造，大多數(shù)人腦海中浮現(xiàn)的關(guān)鍵詞是:破舊、混亂、拆除重建、耗錢(qián)、耗時(shí)、從頭起步，總之是困難重重。9月10日，會(huì)議所在的大鵬鴻華印染廠(chǎng)改造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)徹底打破這些刻板印象。該項(xiàng)目是我市工業(yè)區(qū)綜合整治首批試點(diǎn)項(xiàng)目之一，近年從廢棄近十年的老舊工廠(chǎng)迅速轉(zhuǎn)型為國(guó)際藝術(shù)空間：藝象iD Town。

　　 藝象iD Town負(fù)責(zé)人梁田介紹，項(xiàng)目前身是1989年建成的深圳鴻華印染廠(chǎng)，位于大鵬葵涌街道，原印染廠(chǎng)由19棟舊工業(yè)廠(chǎng)房構(gòu)成， 2003年工廠(chǎng)倒閉之后，整體面積8萬(wàn)平方米的園區(qū)被廢棄閑置了將近10年時(shí)間。如今，這里仍保持著舊工廠(chǎng)的建筑結(jié)構(gòu)，卻搖身變成了深圳首個(gè)濱海LFOT藝術(shù)園區(qū)，是集創(chuàng)意設(shè)計(jì)、國(guó)際藝術(shù)交流、大師工作坊、教育培訓(xùn)、時(shí)尚發(fā)布、休閑旅游等于一體的復(fù)合型創(chuàng)意文化空間。改造后的項(xiàng)目三面環(huán)山，一面臨海，總面積8萬(wàn)平方米，商業(yè)面積3.5萬(wàn)平方米，正為深港兩地乃至國(guó)內(nèi)外藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師、文化愛(ài)好者提供一個(gè)藝術(shù)傳播交流平臺(tái)。

　　 與會(huì)人員現(xiàn)場(chǎng)看到，藝術(shù)項(xiàng)目極大程度保持著原工廠(chǎng)建筑的主結(jié)構(gòu)，一些破損的窗臺(tái)也被有意保存，配合原有廠(chǎng)房12米層高挑高設(shè)置，室內(nèi)空間寬大敞亮，具有極強(qiáng)的藝術(shù)塑造力。原本舊廠(chǎng)房遠(yuǎn)離市中心的特點(diǎn)，也經(jīng)由改造散發(fā)出時(shí)代吸引力，在商業(yè)區(qū)位上，從偏遠(yuǎn)變成幽靜雅致，劣勢(shì)變優(yōu)勢(shì)，與新項(xiàng)目定位相得益彰，整個(gè)工程相比一般情況也更取巧，省時(shí)省力。

　　 最引人注目的還是改造項(xiàng)目帶來(lái)的實(shí)際效益。據(jù)悉，2014年1月起至2015年8月底，藝象園區(qū)內(nèi)共組織了近80場(chǎng)公共活動(dòng)，涵蓋藝術(shù)、設(shè)計(jì)、培訓(xùn)、音樂(lè)、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)等方面，累計(jì)參與人數(shù)達(dá)到30000人次。商戶(hù)入駐方面，園區(qū)自2015年初開(kāi)始正式招商，截止到今年8月，已入駐商戶(hù)21家，租賃面積達(dá)到8000平方米，其中藝術(shù)及設(shè)計(jì)類(lèi)商戶(hù)租賃面積約5000平方米、占比62%。

　　 綜合整治周期短見(jiàn)效快

　　 與大鵬鴻華印染廠(chǎng)類(lèi)似的改造項(xiàng)目在深圳不止一個(gè)，如羅湖筍崗藝展中心更新單元，被改造成以家居飾品展銷(xiāo)為基礎(chǔ)，引入文化展覽、藝術(shù)創(chuàng)作、原創(chuàng)家居設(shè)計(jì)等功能，逐步成為城市文化綜合體；一度臟亂差的寶安臣田工業(yè)區(qū)、寶安西成工業(yè)區(qū)，也在改造中分別變身成“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)新企業(yè)總部”與“產(chǎn)業(yè)孵化基地”。

　　 據(jù)了解，深圳市規(guī)劃國(guó)土委于2012年啟動(dòng)了全市舊工業(yè)區(qū)綜合整治試點(diǎn)項(xiàng)目工作，將大鵬新區(qū)印染廠(chǎng)等5個(gè)項(xiàng)目列為首批舊工業(yè)區(qū)綜合整治試點(diǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目一方面以工業(yè)遺產(chǎn)的姿態(tài)，在保護(hù)中重新登上時(shí)代舞臺(tái)；另一方面又作為快速誕生的新生兒，助力我市電子科技、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文化娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)，深圳市委市政府強(qiáng)力推進(jìn)城市更新工作，將其作為促進(jìn)土地資源循環(huán)利用、提升城市發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的重要舉措。今年深圳市綜合整治類(lèi)工業(yè)區(qū)改造工作還被列入2015年市重點(diǎn)工作。

　　 市規(guī)土委副主任薛峰表示，通過(guò)“局部試點(diǎn)、先行先試”，在總結(jié)試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，深圳逐步形成了舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造綜合整治、功能改變、拆除重建3種模式并行的合理態(tài)勢(shì)，建立了規(guī)范、高效的項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制。但拆除重建為主的舊工業(yè)區(qū)改造存在實(shí)施周期長(zhǎng)、成本高、資源浪費(fèi)等問(wèn)題，對(duì)此我市于去年底出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行措施》），重點(diǎn)對(duì)工業(yè)區(qū)綜合整治、功能改變類(lèi)相關(guān)政策進(jìn)行了補(bǔ)充，以提高深圳城市更新計(jì)劃的實(shí)施率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)更新升級(jí)。

　　 截至目前，全市已經(jīng)有57個(gè)拆除重建的產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目獲得規(guī)劃審批，更新改造后將提供1245萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)用房，這些產(chǎn)業(yè)用房為各類(lèi)新興產(chǎn)業(yè)和市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)提供空間保障，進(jìn)一步促進(jìn)“產(chǎn)城融合”。

　　 舊工業(yè)區(qū)可改建擴(kuò)建

　　 市城市更新局規(guī)劃處處長(zhǎng)譚權(quán)介紹，《暫行措施》主要涉及五方面政策，包括完善城市更新用地處置政策、完善城市更新地價(jià)政策、鼓勵(lì)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造、試點(diǎn)開(kāi)展小地塊城市更新、強(qiáng)化城市更新實(shí)施管理。

　　 其中明確了一系列優(yōu)惠政策，包括舊工業(yè)區(qū)綜合整治可加建擴(kuò)建、綜合整治新建部分可確權(quán)、綜合整治項(xiàng)目可享地價(jià)優(yōu)惠等，以激發(fā)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的積極性，降低改造成本。譚權(quán)具體解釋“可加建擴(kuò)建”這一點(diǎn)，他說(shuō)，根據(jù)《暫行措施》，舊工業(yè)區(qū)出于消除安全隱患、完善現(xiàn)狀功能等目的進(jìn)行綜合整治的，可增加面積不超過(guò)現(xiàn)狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設(shè)施。對(duì)于符合深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和城市規(guī)劃，地上建筑物建成時(shí)間不少于10年，權(quán)利主體的城市更新意愿符合《深圳城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》第三十七條設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的舊工業(yè)區(qū)，除可增加面積不超過(guò)現(xiàn)狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設(shè)施外，還可通過(guò)加建擴(kuò)建、功能改變、局部拆建方式增加生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑面積。

　　 綜合整治新建部分還可確權(quán)、辦房產(chǎn)證。譚權(quán)指出，此前普遍存在的“土地合法、建筑不合法”的情況，而根據(jù)《暫行措施》新政，只要是按照綜合整治政策納入計(jì)劃的項(xiàng)目，新建部分將享受城市更新政策，可以予以確權(quán)、辦理房產(chǎn)證，并按照城市更新的政策，對(duì)工業(yè)樓宇進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。他還表示，考慮到綜合整治沒(méi)有新的、大的加建行為，所以綜合整治將免配創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房。

　　 為鼓勵(lì)具備實(shí)力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與到舊工業(yè)區(qū)綜合整治類(lèi)城市更新工作中，《暫行措施》同時(shí)出臺(tái)了一系列的地價(jià)優(yōu)惠和資金扶持政策。如根據(jù)《暫行措施》，進(jìn)行綜合整治、加建擴(kuò)建的，新建的建筑面積屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設(shè)施的，免收地價(jià)；屬于普通工業(yè)廠(chǎng)房的，按照相應(yīng)公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%計(jì)收地價(jià)；屬于新型產(chǎn)業(yè)用房或產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的，按照相應(yīng)公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收地價(jià)。

　　 新政操作指引已出爐

　　 政策出臺(tái)之后，作為城市更新主管部門(mén)的市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)現(xiàn)，實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中各界的理解及具體做法不完全一樣，為此我市于今年9月出臺(tái)了《深圳市綜合整治類(lèi)舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造操作指引（試行）》，從計(jì)劃、規(guī)劃、監(jiān)管、審批到報(bào)建，把繁雜的流程梳理成一條清晰通道。

　　 譚權(quán)舉例，報(bào)建方面，針對(duì)以前普遍存在的土地合法、建筑不合法的情況，現(xiàn)在有一個(gè)比較簡(jiǎn)易的建筑確權(quán)規(guī)定，只要符合更新單元規(guī)劃，符合建筑消防質(zhì)檢要求，均可進(jìn)行規(guī)劃確認(rèn)，并按相關(guān)手續(xù)完善相應(yīng)處罰，之后進(jìn)行正式報(bào)建工作。他提醒，相關(guān)企事業(yè)單位及負(fù)責(zé)人，可登錄市規(guī)土委官網(wǎng)查仔細(xì)看《指引》，按圖索驥。同時(shí)，市城市更新局還將在近期組織相關(guān)企業(yè)進(jìn)行指引交流學(xué)習(xí)，推進(jìn)新政效應(yīng)最大化發(fā)揮。

　　 綜合整治項(xiàng)目審批流程圖

　　 綜合整治計(jì)劃

　　 區(qū)更新職能部門(mén)審查規(guī)土委審批

　　 綜合治理規(guī)劃

　　 符合法定圖則：規(guī)土委管理局審批

　　 突破法定圖則：管理局直接報(bào)建環(huán)委審批

　　 實(shí)施監(jiān)管

　　 區(qū)更新部門(mén)確認(rèn)實(shí)施主體，

　　 簽訂實(shí)施監(jiān)管協(xié)議

　　 用地審批

　　 涉及歷史用地處置的：規(guī)土委用地審批，管理局簽訂用地合同

　　 不涉及歷史用地處置的：直接由管理局簽訂用地合同

　　 報(bào)建

　　 符合綜合整治規(guī)劃的未批先建建筑物需取得消防、質(zhì)檢意見(jiàn)，再由管理局進(jìn)行規(guī)劃確認(rèn)，完善后續(xù)手續(xù)

　　 截至目前，全市已經(jīng)有57個(gè)拆除重建的產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目獲得規(guī)劃審批，更新改造后將提供1245萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)用房。